“喚醒”住宅維修金
  目前我國收繳的維修資金在5000億元左右。這筆資金的使用因申請手續繁瑣、過程艱難被稱為“沉睡”的資金。而成都市世紀朝陽小區的業主打破了這一“沉睡”局面,實現增值180多萬元
  法治周末見習記者 張舒
  法治周末實習生 代秀輝
  “從今年1月17日起,我們給業主們發15.18萬元的‘紅包’,到目前仍在進行。”成都市世紀朝陽小區業委會主任劉逸西對法治周末記者說。
  法治周末記者從世紀朝陽小區的宣傳展板上瞭解到,該小區業主繳納的住宅專項維修金高達1300萬元。在短短6年的時間里,小區業主委員會通過自主管理,增值收益至今已達180多萬元,預計到2016年總收益能達到286萬元。
  法治周末記者查閱資料顯示,住宅專項維修資金是指,專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修更新、改造的資金。該資金是業主購房時需強制繳納的,根據《住宅專項維修資金管理辦法》,維修金一般是當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。
  而據中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會的不完全統計,自1998年實行《住宅專項維修資金管理辦法》至今,我國收繳的維修資金在5000億元左右。而這筆資金的使用因申請手續繁瑣、過程艱難而被稱為“沉睡”的資金。
  但是,成都市世紀朝陽小區的業主打破了這一“沉睡”的局面。
  “沉睡資金”下的“金蛋”
  世紀朝陽小區業委會是如何讓“沉睡”資金下出180萬元“金蛋”的呢?
  “無意中看到一檔討論如何讓‘沉睡的維修金下金蛋’的節目提醒了我。”興奮的劉逸西查閱相關的法律依據瞭解到:按國家規定,在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可按有關規定用住宅專項維修金購買國債和存定期增值。
  使用住宅專項維修資金需要經過專有部分占建築物總面積2/3以上業主及2/3業主戶數同意。世紀朝陽小區業委會通過耐心地挨家挨戶做工作,發傳單,經過一個多月的宣傳,最終小區住戶的2/3以上業主投了贊成票。
  劉逸西告訴法治周末記者,2010年3月,住宅專項維修資金總額為1300多萬元。經過業主們同意與相關部門的審批,世紀朝陽小區拿出300萬元作為銀行定期存款(當時年利率2.79%)兩年;拿出850萬元購買3年期憑證式國債(當時年利率3.73%),其餘100多萬元則作為活期儲蓄,以便進行公共設施維修時可按規定及時提取。
  從此,小區維修金開始了下“金蛋”的過程。
  至2012年3月,銀行300萬元定期存款獲利累計收入超過16萬元,這筆錢再次被存入3年銀行定期存款。2013年3月國債到期,收入95萬餘元,此時兩筆維修資金增值累計總收入為111萬餘元。
  “而此時由於相關規定,使用住宅專項維修資金無法再購買國債。於是購買國債收益後的945萬多元資金被分為多份組合存款再次存入銀行定期增值(利率為4.675%)。組合存款則是為在保證小區維修資金正常使用的基礎上,不影響資金增值。”劉逸西說。
  “小區入住8年多來,共處理各項維修100餘起,僅花了30多萬元,這是小區業委會實行民主管理和決策的結果。”劉逸西坦言。
  “在保證資金安全性的基礎上,我認為業主可以做一些合理性的投資增值。同時,由於該資金的穩定性,銀行針對此類大筆資金可以適當給予一定的高利率。”中國人民大學法學院教授劉俊海對法治周末記者說。
  難以喚醒的維修金
  據記者瞭解,隨著許多建築逐漸進入“中年維修期”和“老年危房期”,急需啟用維修資金,但由於各種程序上的障礙,住宅維修基金反而成為了“難以喚醒”的資金。
  “其實最大的難題在於征求業主意見。”回憶起整個過程,劉逸西感慨地說。
  據法治周記者調查,住宅專項維修金使用需要“雙2/3”(即專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總戶數2/3以上業主)業主同意。
  劉逸西稱,當年他組織召開業主委員會,計劃對這項資金進行增值運作,業主的反應並不樂觀。部分業主支持,更多的則是業主的反對。其中,質疑的聲音包括:“業委會和成員在此過程中是否吃回扣”、“亂投資導致維修資金虧損了咋辦”等。
  “這些都是對國家相關法律法規和政策不清楚造成的。首先這是法律法規確定可以進行操作的,而購買憑證式國債和存定期,不會造成資金虧損;資金有嚴格的監管,增值的錢依然滾動進入專項賬戶,不論是業委會還是其成員,根本不可能私自動用。”劉逸西說。
  另一方面,則是申請使用住宅專項維修金程序的複雜,這形成了對資金使用的障礙。
  “當時,申請將資金轉到業主大會的專用賬戶時確實遇到一些困難。”對於程序的複雜劉逸西不願多談。
  北京市丰台區芳古園二區一位物業人員告訴法治周末記者,此前該小區因進行電梯維修申請使用維修基金,因為沒有經驗,申請過程很繁瑣,整整花費了一年時間才使問題得到解決。
  “徵得2/3以上的業主同意耗時兩個月,主管部門審批使用申請要4個多月,拿到維修基金又用了半年,一年多才修好電梯。”該工作人員說。
  “據我的瞭解,80%的業主委員會處於癱瘓,名存實亡。業主委員會做的是公益事,因此個人獲利不多,也因此很多工作的開展進行得十分困難。這也是造成維修金難以自主管理和增值的原因。”劉逸西說,“業主委員會處於一個很尷尬的地位,對內沒有‘執法權’,對外也不具有普遍行使行政管理職能的主體資格,因此處於兩面受氣的境地。”
  部分資金成腐敗的溫床
  “維修資金背後其實有著很大的貓兒膩,開發商、銀行、證券公司、有關部門……維修資金被相關利益集團視為‘借雞生蛋’的本錢。”熟悉銀行業務的孟帥(化名)告訴法治周末記者。
  法治周末記者從北京市門頭溝區法院瞭解到,此前北京住房資金管理中心礦務局分中心原主任範子林因挪用公款、受賄兩罪被一審判處有期徒刑16年。而其獲刑的原因則是先後挪用400萬元住宅專項維修資金,借給證券公司炒股,並盈利23萬元。
  “通過賺取利差牟利也是一些資金監管部門獲利的方式。”孟帥說,“將維修金以定期存款的方式存入銀行,然後卻以活期存款的名義將利息轉入業主賬戶。其實這就是一種打擦邊球的行為。”
  法治周末記者調查還發現,目前銀行活期年利率為0.35%至0.38%左右,而銀行定期年利率則在3%至5%左右。這意味著1000萬元的維修金不同的存入方式年利差就在26.2萬元至46.2萬元之間。
  “對於主管部門的監守自盜以及打擦邊球的行為,我認為應該重點治亂,嚴懲不貸,採取‘零容忍’的態度,堅決打擊違法行為。相關部門可以聯合相關審計機構對我國住宅維修金的現狀進行全面摸底,包括資金的安全性問題,嚴防此類碩鼠的出現。同時建立相關的針對性監管制度,以使保障業主相關權益得到法律的保障。”劉俊海說。
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